房屋買賣合同糾紛代理詞怎么寫?
審判長、審判員：
根據(jù)《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，安-徽蔣*華律師事務(wù)所接受本案原告程*霞、張*程、王*春、張*昊的委托，并委派我擔任其訴訟代理人，現(xiàn)就本案爭議事實及適用法律發(fā)表如下代理意見，供法庭裁判案件時參考：
一、關(guān)于本案的事實部分。
1、代理人認為原、被告簽訂的商品房買賣合同已于2011年10月1日解除。
2010年3月9日，原、被告雙方簽訂了一份《商品房期房買賣合同》，合同第九條明確約定：被告應(yīng)于2011年7月30日前，將符合法定和約定條件的商品房交付給原告使用;被告逾期交房超過60天，原告有權(quán)解除合同，被告應(yīng)在原告解除通知到達之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按原告累計已付款的15%支付違約金。
根據(jù)該合同的約定，被告如逾期交房超過60天，即在2011年9月28日前不能將符合法定和約定條件的商品房交付給原告使用，則原告的合同解除權(quán)成就，原告可依照合同第九條的約定解除合同。
本案不容爭辯的事實是2011年9月28日，被告系爭的商品房仍然未經(jīng)驗收合格、并取得《建筑工程竣工驗收備案表》，被告不具備交房條件。退而言之，即便被告的商品房經(jīng)驗收合格，但直至2011年10月1日，離約定的交房時間已超過60天，被告既未向原告發(fā)出書面交房通知，也未將符合法定和約定條件的商品房交付給原告使用，原告于當日向被告發(fā)出解除合同的書面通知(被告質(zhì)證時承認收到該通知)，解除了原、被告簽訂的商品房買賣合同。
被告自收到原告《解除合同通知》之日起，在3個月的期限內(nèi)，既沒有向原告提出書面異議，也沒有向人民法院起訴，已喪失對合同解除的抗辯權(quán)。對此，《合同法司法解釋二》第24條進行了明確規(guī)定：“當事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持;當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持”。代理人認為原告解除合同的行為合法有效，且被告未及時行使抗辯權(quán)，原、被告的商品房買賣合同已依法解除，原告的解除權(quán)及其解除行為理應(yīng)得到人民法院判決的支持。
2、被告未取得或未按時取得《建筑工程竣工驗收備案表》，系爭的5號樓未通過整體消防驗收，因此，不具備法定和約定的交付條件。
《建筑法》第61條、《合同法》279條明確規(guī)定：建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;末經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而驗收合格最核心的標志是取得《建筑工程竣工驗收備案表》，被告未能當庭出示該項證據(jù)，只提供了《建設(shè)工程規(guī)劃核實合格證》和《房屋面積測繪技術(shù)報告》。若要取得《建筑工程竣工驗收備案表》，必須做到消防驗收合格、規(guī)劃合格、城建檔案合格。被告辯稱5號樓在2011年9月26日經(jīng)驗收合格，符合合同第8條第2、5款約定的交付條件，可以交付使用，代理人認為被告的辯解未提供證據(jù)予以支持，此外，系爭的商品房是否符合交付條件，除當事人雙方約定的條件外，對于法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，必須遵照執(zhí)行。
被告提供的《建設(shè)工程規(guī)劃核實合格證》的簽發(fā)時間為2011年9月26日，而被告自行組織驗收的時間為2011年8月30日，根據(jù)相關(guān)規(guī)定(被告提供的建設(shè)工程規(guī)劃核實合格證上也已注明)：凡竣工后未取得建設(shè)工程規(guī)劃核實合格證的建設(shè)工程，建設(shè)單位不得組織竣工驗收，有關(guān)部門不得竣工驗收備案。但是被告在取得《建設(shè)工程規(guī)劃核實合格證》前就自行組織了驗收，代理人認為該驗收行為無效。同理，被告在消防驗收合格前，即自行組織工程驗收，程序違法，其自行驗收的行為也是無效的。
被告庭后補充提供的《消防驗收意見書》，只是對5號樓1—3層及地下室土建工程的驗收意見，缺少4—22層的驗收意見，應(yīng)視為5號樓整幢建筑物未經(jīng)消防驗收合格。因此系爭的5號樓不符合《消防法》第十三條的規(guī)定：依法應(yīng)當進行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用;其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當停止使用。
原告申請合肥市中安公證處進行證據(jù)保全的視聽資料足以證實：2011年11月18日，5號樓仍處于施工安裝階段，不具備交付條件。三樓室內(nèi)搭蓋的8間工棚內(nèi)住滿了工人，室內(nèi)一至三層電梯井四周上下是鋼筋混凝土毛皮，是空洞，還沒來得及做任何防護設(shè)施，一至三層施工現(xiàn)場，有做飯的、有安裝電梯的、有安裝給排水管道的，還有穿線的，現(xiàn)場垃圾遍地，未見任何消防柜、消防栓、消防水帶和水槍等消防設(shè)施。因此，截至2011年11月18日，被告的5號樓都不具備交付條件，更何況2011年的7月份、9月份。與本案并案審理的另一原告王-進提供的視聽資料(被告對其真實性予以認可)能夠證實：2011年10月8日，5號樓現(xiàn)場機器轟鳴，水泥砂漿遍地，試問這樣的樓盤如何交付?交付給誰?誰能接受?----
3、本案主合同與補充協(xié)議的關(guān)系。
從簽訂的時間上看，主合同與補充協(xié)議的簽訂時間均為2010年3月9日，有悖常理。一般而言，補充協(xié)議是在合同履行過程中，對合同未涉及的內(nèi)容，或約定不明確的條款，在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上進行補充，補充協(xié)議是依附于主合同而存在的，應(yīng)服從于主合同，其不能否定主合同條款的效力，尤其不能采取格式條款的方式予以否定。例如補充協(xié)議第9條試圖否定主合同第9條、15條，幸好工商部門及時發(fā)現(xiàn)并予以糾正，并責令被告刪除補充協(xié)議第9條，以及對其余霸王條款(免除其自身責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利等條款)予以了修改。
4、被告單方面提供的格式條款及其效力。
格式條款是指一方當事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。本案被告提供的合同格式文本存在著大量的格式條款，例如主合同第10條第2款、以及補充協(xié)議第1條至13條等等。對于格式條款及其效力問題，《合同法》39條、40條，《合同法司法解釋二》第6、9、10條，進行了明確規(guī)定。代理人認為人民法院審查和判斷格式條款的效力應(yīng)著重從以下兩個方面予以把握：一是提供格式條款的一方有沒有盡到提示和說明的義務(wù);二是提供格式條款的一方有沒有免除其自身責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利。被告提供的格式條款(見合同第10條第2款，補充協(xié)議第9條)，既未盡提示和說明的義務(wù)，同時也免除了被告其自身責任、加重原告責任、排除原告主要權(quán)利，應(yīng)為無效條款。[page]
5、被告的《延期交房通知》是單方變更合同條款，屬無效行為。
2011年7月30日，是合同約定的、被告應(yīng)當交房的日期，可原告等來的并不是交房通知，而是延期交房通知，被告延期交房的理由是安裝中央空調(diào)系統(tǒng)。代理人認為被告安裝中央空調(diào)系統(tǒng)，不屬于合同第10條第1款約定的商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向、外立面的變更，被告的《延期交房通知》不能成為被告延期交房的擋箭牌。被告于約定的交房日不能交房，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任。
6、原告解除合同后，被告應(yīng)返還購房款及利息并承擔違約責任。
如前所述，原告于2011年10月1日解除了商品房買賣合同，合同解除后，原告又于2011年11月1日向被告寄發(fā)了返還購房款并支付違約金的函，但至今未收到被告的任何書面回復(fù)。被告的行為既違反了合同對交房時間的約定，同時也違反了“解除合同通知到達之日起60天內(nèi)退還全部已付款”的約定，被告承擔違約責任是理所應(yīng)當?shù)?。至于被告辯稱延期交房并不必然導(dǎo)致解除合同，代理人認為被告的觀點顯然不能成立。是解除合同還是繼續(xù)履行合同?其選擇權(quán)在原告而不在被告，而原告選擇的是解除合同并要求被告承擔違約責任。至于違約金的支付標準，合同第9條已作了明確約定，即按原告累計已付款的15%支付，經(jīng)計算應(yīng)為331976元。
利息的計算標準分兩個時間段，2010年按年息6.5%計算，2011年至今按年息7.05%計算，具體計算方式如下：2010年元月19日付20萬元，利息28645元，元月29日付5萬元，利息7068元，2月10日70萬元，利息97417元，3月5日16萬元，利息21525元，3月9日3176元，利息424元，3月12日22萬元，利息29300元，7月9日付88萬元，利息96294元，合計為280675元。
二、關(guān)于本案的法律適用部分。
1、原告解除合同的行為符合《合同法》第九十三條的規(guī)定：當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。代理人認為貴院應(yīng)適用《合同法》第九十三條，確認原告解除合同的行為合法有效。
2、被告收到解除合同的通知后，未在3個月內(nèi)進行抗辯，被告已喪失抗辯權(quán)，應(yīng)適用《合同法司法解釋二》第24條的規(guī)定。
3、原告解除合同后，向被告主張返還購房款及利息并承擔違約責任的請求，應(yīng)適用《合同法》第97條、107條的規(guī)定，判決予以支持。
4、格式條款及其效力問題，應(yīng)適用《合同法》39條、40條，《合同法司法解釋二》第6、9、10條等相關(guān)法律規(guī)定。
5、被告的商品房是否具備交付條件，應(yīng)適用《建筑法》第61條、《合同法》279條、《消防法》第13條、建設(shè)部2000年78號文件《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》和第142號文件《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行規(guī)定》以及《安-徽省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收與備案管理規(guī)定》等法律、法規(guī)和規(guī)章。
綜上，被告沒有按照合同約定的時間及條件交付房屋，原告的合同解除權(quán)已成就，其解除合同的行為合法有效，被告應(yīng)返還購房款及利息并承擔違約責任，請貴院依法支持原告的各項訴訟請求。
此致
xx市人民法院
xx律師事務(wù)所
律師：xx
二零XX年XX月XX日
房屋買賣過戶流程是什么?
1、簽訂買賣合同
2、準備首付款，凍結(jié)
3、評估公司評估(出具評估報告)
4、向銀行申請貸款，等銀行審批
5、網(wǎng)簽
6、房地產(chǎn)交易中心過戶
7、繳稅領(lǐng)證
8、銀行解凍購房款
9、抵押登記
10、物業(yè)交接，水電過戶
11、土地證查檔(辦理土地證)
如果是一次性付款的取消3、4、9項第2項換為，準備購房款。
《中華人民共和國物權(quán)法》第九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
第十條 不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。
國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
最新資訊(《民法典》)
《民法典》第二百零九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
第二百一十條 不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。
國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。
